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Délégué régional Rhône Alpes


791 Rte de Riottier
69400 Villefranche sur Saône

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Fax : 04 74 07 03 12

alain.ponthieu@expertises-immo.com




Définition


L’expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d’entreprises.

Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d’établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien immobilier (d’habitation, agricole, bureau, loisir, artisanal ou industriel.

Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l’ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d’un bien au sein d’un marché parfois étroit et souvent spécifique.

Le rapport d’expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l’Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.

Les principes d’évaluation :


Les types de valeurs : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments

· Les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
· Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)

La valeur vénale : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l’impulsion de plusieurs associations d’experts immobiliers, dont la Fédération Nationale des Experts et Experts de Justice Evaluateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante :

"la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise".




La valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données". 
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…).

La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Le coût de remplacement brut : Il s’agit du coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique ou à l’équivalent, qui s’y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Le coût de remplacement net : Il s’agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
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