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Délégué régional Rhône Alpes


791 Rte de Riottier
69400 Villefranche sur Saône

Tél : 04 74 62 29 98
Fax : 04 74 07 03 12

alain.ponthieu@expertises-immo.com



Mission


Une mission d’expertise est l’établissement d’une valeur objective argumentée et présentée en conclusion. Les missions peuvent être exprimées sous des formes différentes, adaptées selon la nature, la complexité et l’urgence.

Établissement d’un ordre de mission


Il s’agit d’un document contractuel qui définit la nature, l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités financières de la mission confiée à l’expert.

L’expert ne peut réaliser sa mission qu’avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.


Le déroulement de la mission comprend :


· La visite des immeubles
· L’utilisation des pièces et documents d’information fournis par le client
· L’analyse de l’immeuble et celle du marché immobilier
· Le choix de la ou les méthodes qui conduisent à l’évaluation
· Le rendu des conclusions sous la forme d’un rapport écrit

Les expertises s’appuient sur des documents techniques et des actes juridiques.

· Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant les servitudes
· Une fiche d’immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre
· L’examen des documents d’urbanisme
· Le contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux
· Les rapports des diagnostics techniques
· Les différents éléments lui permettant d’établir une étude de marché

Les résultats de ces recherches seront mentionnés et/ou annexés au rapport d’expertise

La charte de l’expertise en estimation immobilière précise que les conclusions peuvent être exprimées dans trois formats :

· Le rapport d’expertise détaillé
· Le rapport d’expertise résumé
· Le certificat d’expertise

La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière entérinée par plusieurs associations d’experts immobiliers, dont l’ EEFIC » définie les différents concepts qui constituent la trame de travail de l’expert dont les membres signataires doivent se référer

· valeur de marché (vénale, ou locative) libre ou occupée,
· valeur de remplacement (brut ou net)
· valeur d’utilité
· valeur d’apport,
· valeur à neuf,
· valeur de vente forcée ou d’assurance


Les méthodes d’évaluation


L’expert immobilier reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu’il doit produire.


Principales méthodes utilisées mises à sa disposition :

La méthode par comparaison, ou méthode par le marché : Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens aussi semblables que possible.

La méthode par le revenu : Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement.

La méthode par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité et d’exploitation.

La méthode indiciaire : A partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale.

La méthode dite par sol et construction : Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiment.

La méthode du bilan promoteur : A partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.

La valeur dite «professionnelle» . Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres...), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
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